на основании чего действует доверительный управляющий

Содержание

Как сдавать квартиру и не волноваться: все о доверительном управлении

756166551026584

Что такое доверительное управление имуществом

Доверительное управление — это когда собственник имущества передает организации или частному лицу право распоряжаться им так, чтобы оно приносило прибыль. Такие услуги популярны в сфере управления недвижимостью и ценным бумагами. Но на деле передать распорядителю можно любое имущество — права на что-то или предприятия и доли в них.

В отношении недвижимости это значит, что распорядитель размещает объявления и находит арендаторов на жилье, собирает арендную плату, оплачивает коммунальные услуги, клининг, занимается возникающими проблемами, связанными с износом жилья, вселением и выселением жильцов. Следует различать посреднические услуги риелторов и агентств недвижимости по поиску арендаторов. Доверительное управление отличается тем, что услуги предоставляются собственнику на регулярной основе и длительное время. Цель оказания этих услуг — это заработать прибыль для собственника.

Владелец квартиры и управляющий заключают договор, который определяет перечень услуг, срок их оказания и вознаграждение. За свои услуги менеджер берет комиссию с дохода, таким образом он заинтересован в высокой прибыли не меньше владельца жилья.

756166542657115

Отношения по доверительному управлению регулирует гл. 53 Гражданского кодекса РФ [1]. Закон допускает передавать доверительному управляющему не только квартиры или акции, но и предприятия и права распоряжения чем-то. Ограничения касаются лишь имущества, находящегося в хозяйственном ведении, то есть государственных и муниципальных унитарных предприятий.

Важно! Доверительное управление не означает передачу прав собственника на имущество. Продавать, дарить или осуществлять иные действия, не предусмотренные договором, распорядитель не может.

Плюсы доверительного управления имуществом

Минусы доверительного управления

Как передать квартиру в доверительное управление

Если вы решили доверить свое имущество другим лицам, например, чтобы сдавать одну или несколько квартир, необходимо сделать следующее:

Как заключить договор доверительного управления

Важно правильно составить договор и включить в него все детали и потенциальные сложности, которые могут возникнуть в процессе управления имуществом. Предметом договора является не сам объект недвижимости, а именно услуги. Соответственно, договор доверительного управления — это договор об оказании услуг.

756166541779796

В документе должны быть указаны:

К договору может прилагаться дополнительное соглашение, в котором прописываются все детали сделки.

После заключения договора стоит зарегистрировать его официально в Росреестре. Это гарантирует, что в случае проблем суд признает договор и будет рассматривать его как официальный документ.

Процесс регистрации довольно прост. Вам потребуются:

Пакет документов можно подать через МФЦ или непосредственно в Росреестр.

Действие договора может быть прекращено досрочно по нескольким причинам. В первую очередь, из-за невозможности исполнения договора одной из сторон, например в случае банкротства, признания недееспособным или смерти. Односторонний отказ от исполнения договора тоже может стать причиной его расторжения. Веским поводом для разрыва договора может стать банкротство предпринимателя, являющегося учредителем управления.

Риски доверительного управления

При всем удобстве передачи забот по сдаче в аренду жилья определенные риски при этом тоже есть.

Наиболее распространенные проблемы, возникающие при такой форме отношений, — когда управляющий для извлечения максимальной выгоды сдает квартиру посуточно или организует хостел. Такой подход не только влияет на высокий износ жилья — мебель и ремонт довольно быстро приходят в негодность, стоимость жилья на рынке аренды падает. Возникшие проблемы арендаторов с соседями и полицией могут быть уже переадресованы собственнику.

Чаще всего владельцы жилья ожидают видеть арендаторов с определенным достатком, которые будут жить долго и поддерживать сохранность жилья. Поэтому важно вносить в договор и состояние жилья и мебели, а также вероятность их износа. Возможно включить пункт о страховке.

Связанная с этим неприятность — сокрытие всей прибыли, которую получает управляющий в результате обращения с вашим имуществом. Пример: вы ожидаете, что вашу квартиру сдают семье за 30 тыс. руб. в месяц, а вместо этого риелтор сдает ее посуточно, получая в месяц до 50 тыс. руб., оставляя себе и комиссию за услуги, и сокрытую разницу.

Еще один риск — передав свое жилье менеджеру, вы столкнетесь с отсутствием его заинтересованности в прибыли. В таком случае ваше жилье будет простаивать, вы потеряете возможную прибыль. Чтобы этого не происходило, в договор стоит включить минимальный размер дохода, который обязуется обеспечить для вас управляющий.

756166543098524

Мария Жукова, управляющий директор ГК «Миэль»:

— Необходимо разделять разные виды управления:

В первом случае в дополнительном соглашении к договору можно и нужно прописать условия и форму отчетности о состоянии объекта имущества. Законом такие формы не установлены. Там же можно прописать частоту проверок. Иногда фиксируется, что, например, раз в месяц предоставляется видеоотчет о состоянии объекта или проводится сеанс видеосвязи.

Во втором случае важно выбрать добросовестного поверенного и договориться «на берегу» о способах и методах проверки. Важно помнить, что далеко не все арендаторы согласятся на такой жесткий контроль со стороны собственника.

Налоги платит конечный бенефициар, то есть собственник жилья. Налоги платятся по месту нахождения имущества. Например, если собственник — гражданин иного государства, но сдает квартиру в Москве, то он должен будет заплатить налоги как нерезидент по ставке 30%.

Первый вариант доверительного управления не подразумевает использования квартиры собственником, иначе возникнет наложение правовых полей. Чаще всего такой договор заключается с людьми, у которых данная квартира — далеко не единственная, то есть потребности в ее использовании нет. В случае частного поверенного возможны варианты, которые оговариваются заранее.

Читайте также:  Значок неисправности двигателя в газели

Источник

На основании чего действует доверительный управляющий

ГК РФ Статья 1012. Договор доверительного управления имуществом

1. По договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).

Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему.

2. Осуществляя доверительное управление имуществом, доверительный управляющий вправе совершать в отношении этого имущества в соответствии с договором доверительного управления любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя.

Законом или договором могут быть предусмотрены ограничения в отношении отдельных действий по доверительному управлению имуществом.

3. Сделки с переданным в доверительное управление имуществом доверительный управляющий совершает от своего имени, указывая при этом, что он действует в качестве такого управляющего. Это условие считается соблюденным, если при совершении действий, не требующих письменного оформления, другая сторона информирована об их совершении доверительным управляющим в этом качестве, а в письменных документах после имени или наименования доверительного управляющего сделана пометка «Д.У.».

При отсутствии указания о действии доверительного управляющего в этом качестве доверительный управляющий обязывается перед третьими лицами лично и отвечает перед ними только принадлежащим ему имуществом.

4. Особенности доверительного управления паевыми инвестиционными фондами устанавливаются законом.

(п. 4 введен Федеральным законом от 06.12.2007 N 334-ФЗ)

5. Особенности доверительного управления автомобильными дорогами общего пользования федерального значения устанавливаются законом.

(п. 5 введен Федеральным законом от 17.07.2009 N 145-ФЗ)

Источник

Что такое доверительное управление ценными бумагами

Кто ими управляет и выгодно ли это частному инвестору

По данным Центрального банка, на сентябрь 2020 года почти 480 тысяч человек пользуются услугами доверительных управляющих. Это более 7% от всех клиентов на Московской бирже.

Доверительное управление, оно же ДУ — это когда инвестор доверяет управление своими активами специалистам: они сами покупают и продают активы. В России примерно ⅔ инвесторов предпочитают формировать свой портфель самостоятельно, и только треть выбирает доверительное управление или коллективное инвестирование вроде ПИФов.

На развитых рынках, таких как американские и европейские, ситуация обратная: большая часть инвестиций проходит через коллективные схемы или ДУ. По словам зампреда ЦБ Сергея Швецова, на развитых рынках только 5—10% частных инвесторов самостоятельно выбирают ценные бумаги.

В этой статье расскажу про доверительное управление и на что обратить внимание при выборе управляющей компании.

Что вы узнаете

Почему люди выбирают ДУ

Инвесторы обращаются к доверительному управлению по ряду причин. Вот некоторые из них.

Фондовый рынок пугает. Многие люди считают, что инвестировать на бирже — это чересчур сложно и требует профильного образования. Разбираться в финансовых инструментах, подбирать качественные компании, ребалансировать портфель, учитывать все комиссии и налоги — придется приложить много усилий, чтобы в это вникнуть.

Инвестирование отнимает много времени. Для некоторых людей инвестиции служат дополнительным источником заработка. При этом инвестор может неплохо зарабатывать на основной своей работе или в личном бизнесе. А вне работы у него попросту не остается времени вникать, почему какие-то акции приносят прибыль, а какие-то нет.

Если первоначальные накопления небольшие. В этом случае можно купить паи биржевых фондов или ETF. Согласно статьи 10 ФЗ № 156 «Об инвестиционных фондах» ПИФы и БПИФы состоят из имущества, переданного в доверительное управление. Когда самостоятельный инвестор покупает паи биржевых фондов, он также участвует в коллективном доверительном инвестировании, хотя может и не подозревать этого.

БПИФ и ETF обычно управляются пассивно и повторяют определенный индекс. Например, БПИФ от Сбербанка с тикером SBMX следует за индексом Мосбиржи. Инвестиции в БПИФ и ETF можно начинать с небольшим стартовым капиталом — есть даже паи стоимостью около 10 рублей.

Если первоначальный капитал большой, то инвестору может понадобиться индивидуальная стратегия и профессиональное управление портфелем. Нередко богатые инвесторы доверяют управление своим капиталом хедж-фондам. Последние применяют хитрые торговые стратегии и механизмы хеджирования для максимизации прибыли. К фондам предъявляется меньше законодательных ограничений, поэтому они могут воплощать рисковые стратегии и хеджировать активы через производные инструменты — например, фьючерсы и опционы. За счет того хедж-фонды работают более гибко и нередко дают высокую доходность. Но и порог входа к ним высокий: в американские хедж-фонды частный инвестор может обратиться с капиталом от 5 млн долларов.

Если хочется иметь в портфеле широкий спектр рынков и инструментов. В зависимости от знаний и опыта работы с биржевыми инструментами выделяют две категории инвесторов — неквалифицированные и квалифицированные. Большинство частных инвесторов имеют неквалифицированный статус, поэтому им доступен только базовый список ценных бумаг на Московской и Санкт-Петербургской биржах.

Для того чтобы покупать ценные бумаги на других мировых фондовых площадках, инвестору придется получить статус квалифицированного или торговать через иностранного брокера. Он также может обратиться к доверительному управлению. Ведь управляющие компании являются профессиональными участниками рынка, поэтому могут инвестировать в более широкий круг инструментов.

Если хочется защитить свой портфель от огромных просадок, ведь специалисты из ДУ знают, как торговать опционами и другими сложными инструментами, чтобы захеджировать риски. Кроме этого, в УК обязательно есть специалисты по риск-менеджменту. Они помогают управляющим принимать более взвешенные решения и следят за тем, чтобы риск по отдельным позициям или портфелю в целом не был излишне большим.

Как победить выгорание

Кто может управлять ценными бумагами

Согласно статье 5 федерального закона «О рынке ценных бумаг» заниматься доверительным управлением может только профессиональный участник рынка ценных бумаг — юридическое лицо, получившее лицензию от ЦБ на этот вид деятельности. На сайте ЦБ есть раздел с документами, которые нужны для получения лицензии управляющей компании.

В доверительное управление можно передать не только деньги, но и ценные бумаги. С точки зрения гражданского кодекса ценные бумаги — это имущество, поэтому при работе с фондовыми инструментами руководствуются главой 53 ГК РФ.

Читайте также:  масло праймер для лица для чего нужно

Помимо этого, все управляющие компании должны входить в саморегулируемые организации — СРО. Пример такой организации — НАУФОР. СРО разрабатывают стандарты для разных видов профессиональной финансовой деятельности, в том числе для ДУ. Также СРО страхует деятельность компаний и следит, чтобы те соблюдали законы — там самым улучшая качество работы УК.

Виды управления ценными бумагами

Рынок доверительного управления формируется не только за счет капитала частных инвесторов. Многие инвестиционные и пенсионные фонды также прибегают к услугам профессионального управления — такой вид ДУ называется коллективным.

По данным рейтингового агентства «Эксперт РА», за 2019 год капитал частных инвесторов на рынке РФ составляет всего 9%, тогда как остальные 91% — коллективное ДУ.

При этом 36% от общей структуры рынка ДУ занимают пенсионные накопления НПФ — негосударственных пенсионных фондов. НПФ управляют пенсионными накоплениями в рамках системы обязательного пенсионного страхования, а также негосударственными пенсиями — по программе добровольного пенсионного обеспечения. Этот капитал — самая значимая часть рынка ДУ.

Все эти фонды и УК живут за счет комиссий, которые платят инвесторы согласно договору за управление деньгами и активами.

Структура рынка ДУ в 2019 году

2016 2017 2018 2019
Пенсионные накопления НПФ 41% 40% 39% 36%
ЗПИФы 18% 19% 18% 21%
Пенсионные резервы НПФ 17% 16% 15% 14%
ИДУ средствами физлиц 5% 6% 8% 9%
ИДУ средствами корпоративных клиентов 8% 8% 8% 6%
ОПИФы, ИПИФы, БПИФы 3% 4% 5% 6%
Военная ипотека 4% 4% 4% 4%
Прочие виды ДУ 3% 4% 4% 4%

Стандартные стратегии доверительного управления — это форма коллективного ДУ, предлагающая типовые портфели с разнообразным набором активов, разным уровнем риска и порогом входа. Существуют два основных варианта портфелей — модельные и стандартные.

Индивидуальное доверительное управление. В отличие от коллективного инвестирования через ПИФ и использования стандартных стратегий, индивидуальное ДУ предлагает клиенту более гибкий подход и не ограничивает его в перечне и структуре активов. Инвестор получает оперативную отчетность о своем портфеле, аналитику и прогнозы.

Как правило, управляющая компания берется за индивидуальное управление капиталом, если у инвестора очень много денег. Например, «Сбер Управление активами» принимает на индивидуальное управление капитал не менее 3 млн долларов. Оплата за услуги, которую взимает управляющая компания, обычно формируется из двух частей — процент от размера капитала под управлением и дополнительный процент от полученного дохода.

Консультационное доверительное управление — это нечто среднее между индивидуальным и коллективным доверительным управлением. Например, такую услугу предлагает «Креско-финанс». Инвестор получает советы от профессионалов, но сделки проводит сам. Как правило, оплата консультационного ДУ фиксированная и не зависит от результата.

ИИС с доверительным управлением — это индивидуальный инвестиционный счет с определенной заранее в договоре инвестиционной стратегией.

Инвестор открывает такой счет, переводит деньги и наблюдает за результатами работы управляющей компании. УК инвестирует преимущественно в отдельные акции, облигации, товарные активы и фонды — смотря какая стратегия выбрана. Комиссия за управление взимается, даже если финансовый результат отрицательный.

По состоянию на третий квартал 2020 года доля ИИС от всех счетов в ДУ составляет 69%. Для сравнения: доля ИИС от общего числа клиентов на брокерском обслуживании — 34%.

Структура инвестиций на ИИС ДУ

Паи ПИФ 47%
Паи БПИФ 14%
Банковские рублевые облигации 12%
ОФЗ 9%
Корпоративные рублевые облигации 7%
Российские акции 3%
Деньги, в том числе валюта 2,5%
Другое 8%

На конец июня 2020 года, по данным НАУФОР, на индивидуальных инвестиционных счетах с доверительным управлением больше всего паев ПИФов и БПИФов — суммарно 61%, а среди владельцев ИИС с доверительным управлением больше женщин.

Пол владельцев ИИС ДУ

Возраст владельцев ИИС ДУ

Какие бумаги можно передавать в доверительное управление

На конец 2020 года управляющие компании работают согласно положению Банка России № 482-П от 03.08.2015. Инвестор может передать в доверительное управление российские и зарубежные акции, а также облигации, в том числе в иностранной валюте. Помимо этого, на управление можно передать паи ПИФ, БПИФ и ETF. По сути в ДУ принимаются любые ценные бумаги, кроме векселей, закладных и складских свидетельств.

Управляющий должен предварительно дать письменное согласие на передачу ему ценных бумаг. Как правило, инвестор заранее заполняет специальную форму, где перечисляет ценные бумаги, которые передает в управление.

Доверительные управляющие обычно инвестируют в облигации, акции, паи и депозиты. По статистике НАУФОР, наибольшую долю, а именно 46,5%, занимают облигации в иностранной валюте. В первой половине 2020 года по сравнению с 2019 годом на счетах с ДУ увеличилась доля иностранных акций — с 3,5% до 8,2% и доля еврооблигаций — с 16,9% до 19,9%. В то же время доля ОФЗ снизилась с 9,6% до 4,8%, а доля российских акций — с 23,5% до 20%.

Структура инвестиций на счетах ДУ

Облигации в иностранной валюте, в том числе еврооблигации 46,5%
Паи ПИФ 9%
Корпоративные рублевые облигации 8%
Деньги, в том числе валюта 7%
Структурные рублевые облигации 7%
Российские акции 5%
Банковские рублевые облигации 4%
ETF 3%
ОФЗ 2%
Иностранные акции 2%
Паи БПИФ 1%
Структурные валютные облигации 1%
Другое 7%

По данным НАУФОР, на счетах с доверительным управлением за первую половину 2020 года больше всего облигаций в иностранной валюте — 46,5%

Преимущества и недостатки доверительного управления

Я перечислю очевидные плюсы доверительного управления.

Не нужно разбираться в ценных бумагах и выбирать, когда их покупать. Можно вообще не иметь никакого опыта. Инвестор отдает деньги и просматривает отчеты. Хотя даже отчеты просматривать необязательно.

УК может покупать активы, недоступные простому инвестору. Например, деривативы или ценные бумаги, для которых требуется статус квалифицированного инвестора.

УК может обменивать конвертируемые облигации эмитента на их акции, в то время как частному инвестору пришлось бы продать долговые бумаги и купить акции.

Есть стратегии управления, по которым дивидендный и купонный доход перечисляется на карту, таким образом, инвестор регулярно получает пассивный доход.

Существуют стратегии управления с защитой капитала, которые гарантируют инвестору возврат 90—100% первоначально вложенных денег. Управляющая компания вкладывает средства инвестора в надежные облигации и депозиты для того, чтобы максимально защитить капитал. В дополнение к этому, чтобы увеличить доходность стратегии, УК может покупать опционные контракты. Однако риск банкротства эмитентов все равно остается, поэтому такие стратегии предоставляют меньше гарантий, чем, например, система страхования банковских вкладов.

Специалисты из управляющей компании учтут инвестиционный профиль клиента и предложат оптимальную для его случая стратегию. Таким образом, инвестор может получить доход при комфортном для него уровне риска.

Но и недостатков у доверительного управления тоже немало. Перечислю основные.

Управляющие компании не гарантируют доходность инвестиционной стратегии. Они не несут ответственности за рыночные колебания и стандартные риски — перечислены в отдельном разделе договора. Вот некоторые из них: экономические проблемы эмитентов, некачественное ПО биржи, снижение ликвидности ценных бумаг.

Чтобы отдать деньги под индивидуальное инвестиционное управление, нужно очень много денег — например, в «Сбер Управление активами» не менее 3 млн долларов.

В некоторые интересные стратегии могут вкладывать деньги только квалифицированные инвесторы, а значит, для неквалифицированных инвесторов выбор стратегий ограничен.

Управляющая компания не обязана осуществлять сделки по лучшим для клиента ценам. При расторжении договора управляющая компания продает активы клиента в тот момент, когда ей это удобно.

Выбранную инвестиционную стратегию можно изменить только после письменного уведомления управляющей компании и соблюдения кучи формальностей, которые перечислены в договоре — это занимает много времени. А все проблемы с активами, например если возникло несоответствие состава портфеля с выбранной стратегией, компания решает очень долго — в течение 30 дней.

Высокие комиссии, которые снижают итоговую доходность портфеля. Например, комиссия за управление начинается от 1% от суммы денежных средств. Еще есть комиссия за размещение — тоже от 1%. Дополнительно может взиматься вознаграждение за успех и за вывод активов. При этом управляющая компания может удержать все виды вознаграждений до уплаты налогов. А если денег на счете нет, то она имеет право конвертировать валюту или продать ценные бумаги инвестора, чтобы получить причитающееся.

У инвесторов с одинаковой стандартной стратегией управления могут быть разные финансовые результаты — управляющая компания за это не отвечает. Так получается, когда управляющая компания покупает ценные бумаги по разным ценам. В этом случае инвестор, для которого УК купила или продала ценные бумаги по более выгодной цене, получит больший доход.

Если инвестор захочет вывести активы, то ему придется ждать до 10 дней после письменного запроса. В некоторых стратегиях есть ограничения на минимальный остаток и на сумму вывода. По истечении договора он автоматически пролонгируется, что может быть неудобно, потому что как только он вступает в силу, для вывода активов придется ждать до 10 дней после письменного запроса.

Возможные риски доверительного управления

При доверительном управлении инвестор берет на себя практически те же риски, как и при самостоятельной торговле через брокера. Вот какие риски перечислены в типовом договоре «ВТБ-капитал Управление активами».

Системный риск. Например, если лопнет крупный и системообразующий банк, такой как Сбер. Это затронет всю финансовую систему, так как банки связаны друг с другом взаимными обязательствами. Поэтому крах одного крупного может привести к каскаду банкротств, как это произошло в США в 2008 году с Lehman Brothers. В этом случае банки могут оказаться не в состоянии выполнить обязательства перед клиентами, даже если фундаментально до этого у них не было финансовых проблем.

Рыночный риск — это риск снижения стоимости активов. Это может произойти по разным причинам, например из-за девальвации рубля или банкротства эмитента.

Риск ликвидности — риск того, что управляющая компания не сможет продать или купить ценные бумаги, если на рынке не будет предложений.

Кредитный риск — это риски дефолтов по облигациям или риски того, что партнеры управляющей компании не смогут выполнить свои обязательства.

Правовой риск — это риски, связанные с нормативными документами, изменениями налоговых ставок и льгот, риски санкций.

Риски, связанные с управлением активами — это риски того, что управляющий выберет убыточные ценные бумаги, не будет вовремя ребалансировать портфель, выберет неудачное время для покупки или продажи актива.

Как видим, управляющая компания по большинству рисков ответственности не несет.

Как снизить риски при инвестировании. Для этого можно выбрать крупную и надежную управляющую компанию, а в рамках нее консервативную стратегию — с защитой капитала. Еще можно разделить портфель между несколькими УК. Но чем сильнее мы уменьшаем риск, тем ниже будет потенциальная доходность.

Как выбрать доверительного управляющего

Центральный банк разделяет два вида доверительного управления — управление ценными бумагами и управление фондами. Управление фондами — это коллективное инвестирование с минимальным начальным капиталом вроде ПИФов. Управление ценными бумагами — это различные стратегии формирования портфеля под определенные инвестиционные задачи. Например, для сохранения капитала управляющая компания может предложить инвестору консервативную стратегию, и портфель составят из облигаций.

На 11 января 2021 года у 191 компании есть лицензия на деятельность по управлению ценными бумагами и у 268 компаний есть лицензия на управление инвестиционными фондами, ПИФ и НПФ. Прежде чем заключать договор, надо проверить лицензию управляющей компании на сайте ЦБ.

Это, как правило, крупные компании с большими ресурсами, поэтому системные риски для них маловероятны. Для того чтобы выбрать надежную компанию, стоит изучить рейтинги — например, рейтинг надежности и качества услуг управляющих компаний от агентства «Эксперт РА». А++ — это наивысший уровень надежности и качества услуг.

Кроме рейтингов можно ориентироваться на компанию, которая является лидером в своем сегменте доверительного управления.

Источник

Поделиться с друзьями
admin
Рецепты полезных блюд и советов
Adblock
detector