Продажа с обратной арендой. Пример
Признание и оценка объектов аренды: пример в проводках
Доходы и расходы (и, как результат – прибыли и убытки) признаются в обязательном порядке, за исключением отдельных случаев продажи с обратной арендой, оговоренных в п.59 – п.61 IAS 17 Leases(п.68 IAS 16). В частности, если цена продажи на условиях обратной аренды ниже балансовой стоимости продаваемого таким образом актива, то финансовый результат на момент совершения сделки признается обязательно, за исключением случаев, когда потери предполагается компенсировать за счет будущих арендных платежей, установленных ниже уровня рыночных. В последнем случае потери от продажи с обратной арендой учитываются как отложенный убыток и списываются на убытки по мере поступления арендных платежей и пропорционально этим платежам. Выручка от продажи признается исходя из критериев IAS 18 Revenue, а доходы от выбытия путем продажи на условиях обратной аренды – исходя из критериев IAS 17 Leases (п.69 IAS 16).
Пример.
Компания А принимает решение продать оборудование компании Б с тем условием, что получит его обратно в долгосрочную аренду. (Подобные решения принимаются, как правило, в случаях острой нехватки оборотных средств).
Балансовая стоимость оборудования 120,0 тыс. у.е., а рыночная, согласно экспертным оценкам – 150,0 тыс. у.е.
Аренда и продажа, согласно одновременно заключенным договорам, должна состояться в один день, 1 января 200А года.
Срок аренды равен оставшемуся сроку эксплуатации оборудования 15 лет. По окончании срока действия договора оборудование должно остаться у компании А.
Процентная ставка, принятая по согласованию сторон, равна 12% в год.
Арендная плата, по условиям договора, должна вноситься арендатором ежегодно, в начале года авансом.
Допустим, на начало арендных отношений определено, что дисконтированная сумма (приведенная стоимость) Минимальных арендных платежей (Minimum lease payments – далее МАП) равна справедливой стоимости передаваемого в аренду оборудования. Поэтому, согласно п.20 IAS 17, арендованное оборудование принимается на учет в текущей рыночной оценке, в данном случае 150,0 тыс.у.е.
Не жильем единым: как инвестировать в коммерческую недвижимость
На московском рынке мы уже наблюдаем активный интерес частных инвесторов, привыкших инвестировать в покупку квартир, в сторону коммерческой недвижимости — как офисной, так и торговой. Это связано с тем, что коммерческая недвижимость показывает, как правило, бóльшую доходность — в среднем в два раза выше, чем жилая недвижимость. Ввиду отсутствия опыта у начинающих инвесторов сегмент кажется им сложным в отличие от квартир и апартаментов. Поэтому стоит руководствоваться несколькими важными правилами, помогающими определить ликвидный объект на офисном рынке.
Офисы для инвестиций
«Основная задача, которая стоит перед начинающим инвестором, — как выбрать подходящий объект недвижимости. В первую очередь оцениваются класс бизнес-центра и его расположение. Традиционно наименее подвержены изменениям уровня заполняемости и ставок аренды качественные офисные объекты недвижимости с хорошей транспортной доступностью», — рассказывает руководитель отдела оценки STONE HEDGE Кристина Недря.
Однако, помимо классических характеристик успешности, важно учитывать актуальные запросы общества, чтобы объект сохранял свою востребованность не только сегодня, но и в перспективе нескольких лет. Офисы — сложный продукт, и для успешной работы на этом рынке ключевую роль играют профессионализм девелопера и понимание потребностей будущих компаний-арендаторов. Особенно в период пандемии коронавируса стали наиболее популярными такие тренды, как «здоровое строительство», общественные пространства и развитая инфраструктура внутри бизнес-центров. Современному пользователю офисов важно не тратить дополнительного времени и решать свои бытовые вопросы здесь и сейчас, в том месте, где он проводит бóльшую часть своего дня.
Классическая, наиболее доходная и часто используемая стратегия инвестора — покупка объекта на стадии строительства с последующей сдачей в аренду и получением стабильного рентного потока (так называемого пассивного дохода). Чтобы объект был востребован вне времени и нашел своего арендатора, инвестору стоит учитывать ряд факторов. Как выбрать офис для инвестиций и не прогадать?
На что обратить внимание начинающему инвестору:
Выбирая инвестиции в «правильный» офис на ранних стадиях строительства и взвешенно оценив риски, вы сможете рассчитывать не только на сбережение своих вложений, но и на приумножение собственного капитала.
Первые ласточки
По словам заместителя генерального директора по продукту и инвестициям STONE HEDGE Виктории Васильевой, одним из таких примеров является бизнес-центр класса А STONE Савеловская. Проект представляет собой две 100-метровые офисные башни, расположенные на двухуровневом стилобате, где разместятся объекты инфраструктуры. В рамках проекта представлена широкая линейка предложений: от небольших офисов 50 кв. м до функциональных этажей площадью 1880 кв. м и единого офисного блока в 20 тыс. кв. м.
«В основу нового бизнес-центра класса А легла концепция be CITIZEN, отвечающая запросам современного жителя мегаполиса и способствующая всестороннему развитию бизнеса. Реализуя новую концепцию, мы исходили из того, что сотруднику должно быть комфортно. Учитывая при проектировании такие факторы, как мобильность, тайм-менеджмент, продуктивность и здоровый образ жизни, мы стремимся создать максимально продуктивную среду, которая поможет сотрудникам реализовывать свой потенциал и достигать успеха», — рассказывает Виктория Васильева.
Новый офисный проект STONE Савеловская на ул. Двинцев, вл. 3, возведут в динамично развивающемся районе: в 500 м от ТТК и в семи минутах ходьбы от станций метро «Савеловская» и «Марьина Роща». Исключительная транспортная доступность в STONE Савеловская определила концепцию IN-OUT-AROUND: IN означает быстрый доступ в центр, OUT — быстрый выезд из центра, а за словом AROUND скрывается простая идея того, что в мегаполисе, помимо радиальных связей, важны кольцевые. Неслучайно проект расположен в пешей доступности сразу от трех линий метро (в том числе БКЛ), имеет удобный выезд на ТТК. Также рядом с бизнес-центром располагается ТПУ «Савеловская» со станциями МЦД-1 и МЦД-4, откуда можно будет добраться на аэроэкспрессе до аэропорта Шереметьево. Дорога до делового района «Москва-Сити» без пересадок займет 15 минут, а до инновационного центра «Сколково» — 40 минут.
Такое расположение сделает территорию бизнес-центра местом активного пешеходного трафика, а доступность всех видов транспорта позволит будущим резидентам комфортно перемещаться в любую точку города. Экономика шеринга и тенденция к снижению частоты использования личного автомобиля стали предпосылками для создания первого в рамках бизнес-центра паркинга для автомобилей каршеринга. Проектируются парковки для велосипедов и самокатов, рядом также планируется размещение станций городского проката.
В свою очередь автором проекта выступает архитектурное бюро «Цимайло Ляшенко и Партнеры». Девелопер сотрудничает с архитекторами уже в рамках второго офисного проекта. В проекте будет реализована максимально продуманная инфраструктура, которая разместится на двухуровневом стилобате, объединяющем два здания. Частью инфраструктуры станут кафе и рестораны с летними верандами, столовая для сотрудников, торговые помещения для бытовых и сервисных служб, а также полноценный фитнес-клуб и коворкинг.
Еще один интересный офисный проект завтрашнего дня от STONE HEDGE — офисный квартал класса А STONE Towers. В рамках проекта будет создано общественное пространство на участке площадью 2,14 га, включая парк площадью 5 тыс. кв. м. В проекте представлена вся линейка офисных площадей: блоками от 70 кв. м до отдельно стоящих офисных зданий площадью 14 тыс. кв. м.
Для потенциальных инвесторов проект может быть привлекателен по нескольким причинам. Во-первых, на московском рынке наблюдается дефицит качественных офисных площадей, особенно единых блоков площадью более 10 тыс. кв. м, в то время как в STONE Towers уже в третьем квартале 2022 года будет введено в эксплуатацию отдельно стоящее офисное здание площадью 14 тыс. кв. м. Во-вторых, текущая стадия строительства второй очереди — Tower B и Tower C — дает возможность выбрать оптимальный лот для инвестиций. В-третьих, инвестор может надеяться на более серьезную доходность. «С точки зрения соотношения рисков и доходности офисный сегмент более привлекательный, чем жилой: доходность практически в два раза выше, чем в жилых проектах», — подчеркивает руководитель отдела оценки STONE HEDGE Кристина Недря. По ее словам, в жилом сегменте доход инвестора составит 4–5% годовых, в то время как в офисной недвижимости — 10–12%. А инвестиции на ранней стадии реализации проекта в коммерческой недвижимости принесут инвестору рост стоимости до 45–50%, в то время как в жилой — 20–25%», — уточняет Кристина Недря.
STONE HEDGE активно развивается на офисном рынке и уже объявил о планах по строительству новых премиальных офисов. Зонтичный бренд STONE by Stone Hedge, в рамках которого девелопер реализует офисную недвижимость класса А, приобретает особое значение и становится гарантом единых стандартов качества для всех его объектов. Он объединяет 14-летнюю экспертизу STONE HEDGE как знакового игрока на рынке коммерческой недвижимости, и клиент получает понятный продукт, продуманный до мелочей сервис и возможность выбора офиса под свой запрос.
Материалы статьи носят исключительно ознакомительный характер и не являются индивидуальными инвестиционными рекомендациями
Пример – Влияние штрафов или расходов на расчет минимальных арендных платежей (МАП)
Проблема
Расчет МАП должен исключать условную арендную плату.
Как могут повлиять штрафы или расходы, которые должны быть оплачены арендатором за досрочное прекращение аренды, на расчет МАП?
Условие
Компания арендует офисные площади. В соответствии с договором аренды, арендодатель произведет реконструкцию арендованной недвижимости в соответствии с условиями арендатора в размере 20 000.
Срок аренды составляет 5 лет, при этом существует возможность продлить срок аренды еще на 5 лет. Однако если эта возможность не будет реализована, арендатор обязан заплатить арендодателю штраф в размере 75% от стоимости реконструкции арендованной недвижимости.
Решение
Расчет МАП должен основываться на более вероятной оценке того, будет ли реализована возможность продлить срок аренды, или же будет выплачен штраф. Если по оценке арендатора будет выплачиваться штраф, то его необходимо включить в расчет МАП.
С другой стороны, если точно известно, что арендатор возобновит аренду, он обязан включить в расчет МАП платежи за срок продолжения аренды вместо суммы штрафа.
Справедливая стоимость
Срок полезной службы
Срок полезной службы – это:
(а) период времени, в течение которого предполагается использовать актив в хозяйственной деятельности одного или более пользователей; или
(б) количество продукции, которое предполагается получить от актива.
Срок полезной службы – это предполагаемый оставшийся период времени, в течение которого организация ожидает получить выгоды от актива.
Гарантированная остаточная стоимость
Гарантированная остаточная стоимость – это:
(1) для арендатора – та часть остаточной стоимости, которая гарантируется арендатором или связанной с ним стороной;
(2) для арендодателя – та часть остаточной стоимости, которая гарантируется арендатором или надежной третьей стороной.
Пример – Влияние гарантированной остаточной стоимости арендатором на расчет минимальных арендных платежей (МАП).
Проблема
Расчет МАП включает любую сумму, гарантированную арендатором.
Если арендатор компенсирует арендодателю изменение справедливой остаточной стоимости актива – это является признаком финансовой аренды.
Как должен быть оценен риск изменения остаточной стоимости для целей классификации аренды?
Условие
Компания (арендодатель) сдает в аренду грузовик сроком на три года. Стоимость грузовика в конце аренды оценивается в 40% от его первоначальной стоимости.
Арендатор будет гарантировать любое снижение остаточной стоимости грузовика с 40% до 25% от первоначальной стоимости. Арендодатель будет нести расходы, связанные с любым снижением остаточной стоимости ниже 25% от первоначальной стоимости.
Решение
Аренда является финансовой арендой.
Остаточная стоимость грузовика вряд ли упадет ниже 25% от первоначальной стоимости. Поэтому разделение снижения остаточной стоимости, не равномерно. Риск арендодателя в данном случае незначительный и не должен приниматься во внимание. Риск остаточной стоимости, по сути, несет арендатор, поэтому аренда должна быть классифицирована, как финансовая.
МАП должны включать гарантированную остаточную стоимость грузовика, которая составляет 15% (40%-25%) от первоначальной стоимости.
Негарантированная остаточная стоимость
Негарантированная остаточная стоимость – это та часть остаточной стоимости арендуемого актива, которая не гарантируется.
ПРИМЕР Негарантированная остаточная стоимость
Вы сдаете в аренду автомобиль сроком на 4 года. Фактическая стоимость автомобиля составляет $20 000.Предполагаемая остаточная стоимость по окончании аренды составляет $5 000. Цена аренды определяется в размере $15 000 плюс финансовые расходы.
Дилер дает Вам гарантию на приобретение данного автомобиля за $4 000 (по окончании аренды), что является гарантированной остаточной стоимостью. Оставшаяся сумма в размере $1 000 представляет собой негарантированную остаточную стоимость.
Дата добавления: 2018-08-06 ; просмотров: 488 ; Мы поможем в написании вашей работы!
Мап гап
28.05.2020
Признание и оценка объектов аренды: пример в проводках
Доходы и расходы (и, как результат – прибыли и убытки) признаются в обязательном порядке, за исключением отдельных случаев продажи с обратной арендой, оговоренных в п.59 – п.61 IAS 17 Leases(п.68 IAS 16). В частности, если цена продажи на условиях обратной аренды ниже балансовой стоимости продаваемого таким образом актива, то финансовый результат на момент совершения сделки признается обязательно, за исключением случаев, когда потери предполагается компенсировать за счет будущих арендных платежей, установленных ниже уровня рыночных. В последнем случае потери от продажи с обратной арендой учитываются как отложенный убыток и списываются на убытки по мере поступления арендных платежей и пропорционально этим платежам. Выручка от продажи признается исходя из критериев IAS 18 Revenue, а доходы от выбытия путем продажи на условиях обратной аренды – исходя из критериев IAS 17 Leases (п.69 IAS 16).
Компания А принимает решение продать оборудование компании Б с тем условием, что получит его обратно в долгосрочную аренду. (Подобные решения принимаются, как правило, в случаях острой нехватки оборотных средств).
Балансовая стоимость оборудования 120,0 тыс. у.е., а рыночная, согласно экспертным оценкам – 150,0 тыс. у.е.
Аренда и продажа, согласно одновременно заключенным договорам, должна состояться в один день, 1 января 200А года.
Срок аренды равен оставшемуся сроку эксплуатации оборудования 15 лет. По окончании срока действия договора оборудование должно остаться у компании А.
Процентная ставка, принятая по согласованию сторон, равна 12% в год.
Арендная плата, по условиям договора, должна вноситься арендатором ежегодно, в начале года авансом.
Допустим, на начало арендных отношений определено, что дисконтированная сумма (приведенная стоимость) Минимальных арендных платежей (Minimum lease payments – далее МАП) равна справедливой стоимости передаваемого в аренду оборудования. Поэтому, согласно п.20 IAS 17, арендованное оборудование принимается на учет в текущей рыночной оценке, в данном случае 150,0 тыс.у.е.
Расчет МАП должен исключать условную арендную плату.
Как могут повлиять штрафы или расходы, которые должны быть оплачены арендатором за досрочное прекращение аренды, на расчет МАП?
Компания арендует офисные площади. В соответствии с договором аренды, арендодатель произведет реконструкцию арендованной недвижимости в соответствии с условиями арендатора в размере 20 000.
Срок аренды составляет 5 лет, при этом существует возможность продлить срок аренды еще на 5 лет. Однако если эта возможность не будет реализована, арендатор обязан заплатить арендодателю штраф в размере 75% от стоимости реконструкции арендованной недвижимости.
Расчет МАП должен основываться на более вероятной оценке того, будет ли реализована возможность продлить срок аренды, или же будет выплачен штраф. Если по оценке арендатора будет выплачиваться штраф, то его необходимо включить в расчет МАП.
С другой стороны, если точно известно, что арендатор возобновит аренду, он обязан включить в расчет МАП платежи за срок продолжения аренды вместо суммы штрафа.
Справедливая стоимость – это сумма средств, на которую можно обменять актив или погасить обязательство при совершении сделки между хорошо осведомленными, желающими совершить такую операцию сторонами на общих условиях.
Срок полезной службы
Срок полезной службы – это:
(а) период времени, в течение которого предполагается использовать актив в хозяйственной деятельности одного или более пользователей; или
(б) количество продукции, которое предполагается получить от актива.
Срок полезной службы – это предполагаемый оставшийся период времени, в течение которого организация ожидает получить выгоды от актива.
Гарантированная остаточная стоимость
Гарантированная остаточная стоимость – это:
(1) для арендатора – та часть остаточной стоимости, которая гарантируется арендатором или связанной с ним стороной;
(2) для арендодателя – та часть остаточной стоимости, которая гарантируется арендатором или надежной третьей стороной.
Пример – Влияние гарантированной остаточной стоимости арендатором на расчет минимальных арендных платежей (МАП).
Расчет МАП включает любую сумму, гарантированную арендатором.
Если арендатор компенсирует арендодателю изменение справедливой остаточной стоимости актива – это является признаком финансовой аренды.
Как должен быть оценен риск изменения остаточной стоимости для целей классификации аренды?
Компания (арендодатель) сдает в аренду грузовик сроком на три года. Стоимость грузовика в конце аренды оценивается в 40% от его первоначальной стоимости.
Согласно данным рынка, предполагается, что вероятные колебания остаточной стоимости через 3 года составят 40% – 50% от первоначальной стоимости.
Арендатор будет гарантировать любое снижение остаточной стоимости грузовика с 40% до 25% от первоначальной стоимости. Арендодатель будет нести расходы, связанные с любым снижением остаточной стоимости ниже 25% от первоначальной стоимости.
Аренда является финансовой арендой.
Остаточная стоимость грузовика вряд ли упадет ниже 25% от первоначальной стоимости. Поэтому разделение снижения остаточной стоимости, не равномерно. Риск арендодателя в данном случае незначительный и не должен приниматься во внимание. Риск остаточной стоимости, по сути, несет арендатор, поэтому аренда должна быть классифицирована, как финансовая.
МАП должны включать гарантированную остаточную стоимость грузовика, которая составляет 15% (40%-25%) от первоначальной стоимости.
Негарантированная остаточная стоимость
Негарантированная остаточная стоимость – это та часть остаточной стоимости арендуемого актива, которая не гарантируется.
ПРИМЕР Негарантированная остаточная стоимость
Дата добавления: 2018-08-06 ; просмотров: 135 ; ЗАКАЗАТЬ РАБОТУ
Арендный бизнес в Москве: торговая и офисная недвижимость
Арендный бизнес в Москве — перспективное направление. Особенно привлекательным, выгодным вариантом остается коммерческая, торговая и офисная недвижимость, спрос на которую растет.
Покупка арендного бизнеса в Москве рассматривается как вариант выгодного и долгосрочного вложения свободных финансовых средств, возможность получения высокого, стабильного и гарантированного дохода. С точки зрения специалистов агентства «Дельта эстейт», наиболее перспективной является офисная недвижимость в столице. Спрос на такие объекты, несмотря на кризисные явления в экономике, остается если не высоким, то, как минимум, стабильным. А это значит, что вложения в покупку офисного центра или даже помещения обязательно окупят себя.
Российская столица остается центром деловой активности страны. Здесь открывают свои представительства крупные компании, в том числе, иностранные предприятия. Не все из них считают целесообразной покупку коммерческой недвижимости, а некоторые компании не имеют соответствующих финансовых возможностей. Поэтому их выбор — аренда офиса.
Агентство «Дельта эстейт» предлагает свои услуги по поиску и приобретению объектов офисной недвижимости, находящихся в долгосрочной аренде, или перспективных с точки зрения возможности сдать их надежным, платежеспособным предпринимателям. В базе компании представлено множество предложений, привлекательных для потенциальных инвесторов. Это бизнес-центры и помещения в них, отдельно стоящие здания в разных районах города, помещения на первых этажах жилых домов.
В основном, в базе представлена недвижимость, уже находящаяся в аренде. Однако при необходимости агентство готово оказать помощь в оперативном поиске надежного арендатора.
Мы предлагаем своим клиентам действительно выгодные варианты, перспективные с точки зрения получения прибыли от аренды. Как известно, сегодня спрос перераспределяется в сторону более демократичных по цене решений — офисов, расположенных за пределами Садового кольца и ТТК. Такие предложения регулярно появляются в базе «Дельта эстейт». В основном, это эксклюзивные объекты, которые на рынке представляет только наше агентство. Мы работаем с собственниками офисной недвижимости напрямую, что позволяет нам предлагать клиентам самые выгодные, привлекательные с точки зрения финансов условия.
Начинающим предпринимателям-арендаторам «Дельта эстейт» оказывает широкий спектр консалтинговых услуг, берет на себя решение юридических и других вопросов, которые неизменно возникают желающих приобрести арендный бизнес в Москве.
Также обратите внимание на подборку узконаправленных объектов:
Аренда что это такое простыми словами?
Форма имущественных отношений, которую мы хотим представить в этой статье, довольно распространена и многогранна. Поэтому стоит разобрать не только само понятие, но и виды аренды. А также остальные важные особенности подобного типа договоров.
Понятие
Аренда — вид деятельности, название которого имеет латинские корни (arrendare — сдавать внаем). Это одна из форм имущественного договора, характеризующаяся передачей собственности во временное пользование (или временное владение и пользование) арендатору арендодателем. Естественно, за определенную плату.
Для лучшего знакомства с понятием и видами аренды обратимся к примеру. Арендатор оплачивает временное пользование землей и ее ресурсами. Это так называемая земельная рента, а также амортизация процента за использование материальных активов. А вот доходы, продукция, урожай, полученные арендатором за время пользования земельным участком, считаются его полноправной собственностью.
Объекты аренды
Объектом аренды может стать и движимое, и недвижимое имущество. Например:
Иными словами, объект любого вида договора аренды — это непотребляемая собственность. Что-либо, не теряющее своих свойств в процессе эксплуатации.
Договор аренды обязательно определяет собственность, сдаваемую в аренду, — данные, ее индивидуализирующие, обязательно прописываются в документе. Зарубежное право допускает аренду не только чего-то материального, но и прав, акций, иных ценных бумаг, паев товариществ.
Форма договора
Любой из видов договоров аренды заключается именно в письменной форме при наличии двух условий: срок — более одного года, одна из сторон — юридическое лицо (в этом случае срок может быть и менее года).
Если подписывается документ по поводу недвижимого имущества, чей срок аренды — более 1 года, то соглашение подлежит государственной регистрации в территориальном отделении Федеральной регистрационной службы.
Две стороны
У каждого из видов аренды две стороны:
Сроки договора
Срок любого вида аренды — это соглашение между двумя сторонами. Он обязательно прописывается, фиксируется в договоре. Если же такие данные в документе не указаны, то его можно считать заключенным на неопределенный срок. Это случай удобен тем, что и арендатор, и арендодатель могут в любой момент отказаться от его исполнения. Условие здесь одно: другую сторону нужно предупредить о своем решении за месяц (при сдаче недвижимости — за три месяца).
С этого ракурса видов аренды четыре:
Основные виды аренды
Законодательство Российской Федерации подразделяет аренду на четыре разновидности:
Существует также разделение видов аренды имущества по типу сдаваемой собственности — недвижимой и движимой. Это следующая градация:
Давайте разберем эти виды права (аренды) более подробно.
Прокат
Договор регулируется п. 1 ст. 626 Гражданского Кодекса. Законодательно устанавливает определение соглашения: по данному документу арендодатель обязан предоставить движимую собственность арендатору во временное пользование и владение за установленную плату.
Аренда ТС с предоставлением услуг по техноэксплуатации и управлению
Данный вид деятельности, сдача в аренду регулируется ч. 1 ст. 632 Гражданского Кодекса. Это вид фрахтования на время (аренды) транспортного средства, когда арендодатель арендатору представляет право временного владения и пользования ТС за плату. При этом лессор сам оказывает услуги по управлению и технической эксплуатации транспорта.
Теперь ключевые особенности соглашения:
Аренда ТС без предоставления услуг по управлению и техноэксплуатации
Этот вид права аренды во многом соответствует вышеописанному. Поэтому здесь мы приведем только его ключевые отличия:
Аренда сооружения, здания
Соглашение об аренде характеризуют следующие черты:
Теперь касательно вида земельной аренды:
Аренда предприятия
Договор об аренде предприятия является самым многопунктным. Во временное пользование передается не только имущественная структура, необходимая для осуществления арендатором предпринимательской деятельности, но и следующее:
Особенности договора здесь можно выделить следующие:
